Concrete Investing è un portale di real estate equity crowdfunding nato nel 2018 che si occupa della raccolta diffusa di capitali finalizzata al finanziamento di progetti immobiliari.
La piattaforma italiana con sede a Milano è autorizzata da CONSOB e promette rendimenti davvero interessanti. Di base chi investe diventa un piccolo azionista dell’immobile da realizzare, che può essere non solo residenziale ma anche commerciale. Ma se il progetto non va a buon fine l’investitore perde il suo capitale?
Come funziona e a chi si rivolge Concrete? Noi di Finaria lo abbiamo provato e siamo pronti a spiegare nel dettaglio costi, fee d’ingresso, rendimenti e raccontare quali sono le nostre opinioni su Concrete. Andiamo a scoprire tutti i suoi segreti.
Crowdfunding: definizione e tipologie
Prima di parlare di Concrete Investing facciamo un passo indietro e sintetizziamo velocemente i concetti chiave del crowdfunding, che sta prendendo sempre più piede anche in Italia.
Il significato del termine crowdfunding, che tradotto letteralmente dall’inglese significa “finanziamento da parte della folla”, è un finanziamento collettivo che vede coinvolta una moltitudine di persone nella realizzazione delle più disparate iniziative, con un esito (potenzialmente) virtuoso di tipo “win win”.
Il soggetto in possesso di un’idea valida – ma magari non del denaro per realizzarla – troverà i finanziamenti necessari. A loro volta, le persone che avranno investito nell’iniziativa potranno conseguire la ricompensa prevista.
Tra le molteplici definizioni di crowdfunding, riportiamo quella della Commisione Europea:
“La funzionalità base del crowdfunding può essere descritta come una chiamata aperta, realizzata tramite Internet, per la raccolta fondi presso il pubblico a sostegno di iniziative specifiche di piccoli fundraiser. Gli investitori o i prestatori possono dare il proprio contributo attraverso una donazione pura (ricompensa intangibile), oppure in cambio di una qualche forma di ricompensa a compensazione del rischio finanziario assunto (ricompensa tangibile)”.
A proposito di ricompensa. In base alle modalità con cui il prestatore viene ripagato si distinguono varie tipologie di crowdfunding:
- Ricompensa finanziaria (crowdinvesting), con remunerazione del capitale investito. Vi rientrano: equity crowdfunding, social lending, invoice trading, royalty.
- Ricompensa non finanziaria, senza remunerazione del capitale investito. In questo caso abbiamo: reward (sostenitori ricompensati con un prodotto o un servizio) e donation.
Crowdfunding immobiliare: il caso Concrete
Quando queste pratiche sono utilizzate nel mercato immobiliare (come Concrete) si parla di Real estate crowdfunding. Si tratta di un settore con trend di crescita molto incoraggianti in Italia e nel mondo, perché permette a molte più persone di accedere a investimenti di tipo immobiliare.
Basta avere un capitale anche modesto per entrare subito a far parte di un progetto. Inoltre investimenti immobiliari piccoli danno anche la possibilità di diversificare i propri investimenti su più progetti con tipologie di immobili e aree geografiche differenti.
Nel crowdfunding real estate si utilizzano in particolare tre formule di investimento:
- Equity: l’investitore mette il suo capitale direttamente nella società che sviluppa l’operazione immobiliare e ne diventa socio (come su Walliance per esempio). Il rendimento, variabile in funzione dell’andamento dell’operazione, viene erogato al termine della stessa, ossia in genere dopo 12-36 mesi;
- Lending: l’investitore presta il suo capitale alla società che sviluppa il progetto, ricevendo in cambio il tasso di interesse a intervalli periodici, anche qui in misura variabile in base all’esito dell’operazione (come nel caso di Housers);
- Ibride: si utilizzano entrambe le formule.
Che cos’è Concrete Investing
Concrete è un portale italiano di real estate equity crowdfunding nato nell’aprile del 2018 che consente agli utenti di visionare, valutare e investire in modo consapevole nelle operazioni immobiliari preventivamente selezionate dagli esperti della piattaforma e approvate da un apposito Valutatore indipendente. Come previsto dalla legge, Concrete è approvato e vigilato dalla Consob, la Commissione nazionale per la società e la Borsa.
Concrete Investing si concentra sulla formula dell’equity crowdfunding, poiché permette agli investitori di partecipare al capitale di rischio delle società che realizzano i progetti immobiliari di sviluppo attraverso la sottoscrizione di quote (in caso di società a responsabilità limitata) o di azioni (in caso di società per azioni), diventando a tutti gli effetti soci delle imprese offerenti.
Le quote o azioni oggetto della raccolta appartengono a società di diritto italiano, ma i progetti possono svilupparsi sia in Italia sia all’estero e avere differenti destinazioni (residenziale, turistica, ecc…).
Per quanto riguarda la selezione dei progetti da presentare agli investitori, questa è effettuata da un comitato di valutazione tenendo conto di diversi fattori, quali i profili di rischio e di rendimento dell’operazione, il Business Plan, l’onorabilità dell’impresa offerente, ecc…, come vedremo più nel dettaglio nei prossimi paragrafi.
Come funziona Concrete Investing?
Innanzitutto è bene sottolineare che chiunque può investire tramite il portale Concrete, purché sia maggiorenne, possegga un codice fiscale italiano e compili, obbligatoriamente, un questionario – la cd. “verifica di appropriatezza” – volto a verificare il suo livello di esperienza e conoscenza , necessario per comprendere i rischi degli strumenti finanziari che intende sottoscrivere.
Attraverso le risposte del questionario, in pratica, Concrete valuterà se l’investimento prescelto è appropriato al profilo dell’investitore, anche in termini di capacità finanziaria di assorbire un investimento illiquido e con un profilo rischio rendimento medio-alto. Il questionario resta valido per 12 mesi dalla sua compilazione.
Il portale prevede e coordina una serie di step finalizzati a perfezionare l’investimento, che vedono coinvolti – accanto a società offerenti e investitori – l’intermediario finanziario e la società fiduciaria (entrambi partner di Concrete):
- Registrazione gratuita al portale;
- Visualizzazione campagne;
- Download e analisi dei documenti informativi;
- Proposta di mandato fiduciario e profilazione dell’investitore;
- Investimento;
- Conferma dell’investimento (con versamento dell’importo stabilito);
- Ricezione della reportistica periodica (investor relations);
- Exit e incasso.
Una campagna ha esito positivo quando raggiunge, entro un certo termine, l’importo minimo prefissato, a condizione che almeno il 5% del capitale sia sottoscritto da investitori professionali.
Se gli investimenti eccedono il target di raccolta, la campagna si conclude in overfunding e i capitali in eccesso verranno restituiti agli investitori, a meno che nel progetto sia prevista la possibilità di acquistare ancora quote/azioni fino a una soglia massima.
Se, al contrario, non si raggiunge il target minimo di raccolta, i capitali investiti sono restituiti agli investitori senza costi aggiuntivi.
Come Investire su Concrete Investing
Concrete Investing presenta una veste grafica pulita, lineare e piacevole; la navigazione, semplice e intuitiva, consente anche agli utenti de web meno “disinvolti” di orientarsi nelle pagine di un sito che spiega passo passo come muoversi al suo interno.
Il portale è diviso in cinque sezioni:
1. Investi – dedicata agli utenti in cerca di opportunità di investimento.
In questa sezione troviamo una serie di box che descrivono sinteticamente i progetti conclusi con successo, con indicazione dei capitali complessivamente investiti, dell’obiettivo massimo, dell’IRR (Tasso interno di rendimento) e del ROI (Ritorno sugli investimenti) attesi, dell’holding period atteso.
2. Raccogli – rivolta alle società offerenti.
Attraverso Concrete ogni iniziativa può raccogliere fino a 8 milioni di euro. Gli operatori interessati al lancio di un crowdfunding dedicato dovranno compilare l’apposito form, allegando il business plan, la visura camerale e l’ultimo bilancio, per consentire a Concrete un’analisi preliminare. Le proposte saranno valutate secondo criteri quali:
- coerenza con il settore immobiliare
- esperienza, credenziali e onorabilità degli operatori coinvolti
- correttezza formale e sostanziale del business plan
- attrattività del progetto sotto il profilo rischio/rendimento
3. “About” – sezione dedicata alla presentazione di Concrete
4. “Blog” – che contiene alcuni approfondimenti sui progetti immobiliari selezionati per il finanziamento.
5. “Newsletter” – con la possibilità di iscriversi per ricevere in tempo reale l’aggiornamento sui progetti.
Concrete Investing Opinioni: Com’è andata la nostra iscrizione
Nel redigere questo articolo, ci siamo iscritti al portale www.concreteinvesting.com. Ecco come è andata la nostra esperienza pratica.
Una volta effettuati registrazione e login – è tutto molto semplice, basta inserire mail e password e poi cliccare sul link inviato con mail di conferma – si accede alla sezione del sito riservata ai progetti immobiliari tra i quali scegliere per investire i propri soldi.
E qui la sorpresa: tutti i progetti indicati, al momento cinque, riportano la dicitura “concluso con successo”, il che rende impossibile selezionarne uno per investire.
Abbiamo allora mandato una mail a Concrete Investing per capire ogni quanto vengono inserite sul sito nuove opportunità di investimento. Ci hanno risposto in modo rapido e cortese, confermando che al momento, in effetti, non esistono progetti aperti sui quale investire, poiché ne stanno esaminando alcuni da lanciare “nel prossimo periodo”.
In ogni caso, spiegano da Concrete, non esiste una tempistica prefissata per l’inserimento di nuove iniziative sul portale, poiché i progetti vengono rilasciati solo dopo l’attenta valutazione necessaria a garantire lo standard di qualità richiesto.
In questa fase, dunque, chi fosse interessato a esaminare le prossime opportunità di investimento tramite Concrete Investing, potrà iscriversi alla newsletter e ricevere così notizia degli aggiornamenti, non appena disponibili.
Va detto che su forum come FinanzaOnline molti investitori si sono lamentati dei ticket minimi dei primi progetti Concrete. Per poter investire su Concrete sono richieste quote minime che vanno dai 5.000 fino a 10.000 euro, ben al di sopra del versamento minimo da 500 euro richiesto da alternativa come Walliance.
Concrete: vantaggi per gli investitori
Concrete Investing offre ai suoi iscritti diversi vantaggi. Anzitutto dà accesso a un pacchetto di operazioni immobiliari nazionali ed internazionali, selezionate con riguardo alla redditività alla rilevanza, non solo residenziali ma anche commerciali e turistiche.
Secondo, Concrete garantisce privacy e riservatezza sugli investitori e sugli importi che ciascuno devolve in crowdfunding.
Terzo aspetto è la gestione professionale degli investimenti, affidati a soggetti autorizzati e vigilati dal Ministero dello Sviluppo economico. Le quote vengono intestate a una società fiduciaria vigilata dal MISE, la quale opera come sostituto di imposta per conto dell’investitore, occupandosi della gestione contabile e fiscale dell’investimento.
Il trasferimento quote è un altro vantaggio interessante. Tramite l’intestazione fiduciaria, infatti, gli investitori possono godere di una semplificazione nella compravendita delle quote/azioni sottoscritte.
Inoltre chi decide di investire in Concrete riceve periodicamente investor relations, ossia report periodici sull’andamento delle operazioni che saranno resi disponibili agli investitori nell’area dedicata del portale.
Attraverso la piattaforma, gli utenti potranno anche accedere a opportunità di investimento immobiliare tradizionalmente riservate a un numero limitato di investitori, con il vantaggio e la comodità della consultazione online della documentazione inerente i singoli progetti.
Questo approccio agevola inoltre la diversificazione degli investimenti, poiché l’utente potrà decidere di frammentare il capitale a sua disposizione tra diverse offerte con diversi profili di rischio/rendimento.
| PRO | CONTRO |
|---|---|
| Investimenti in opere nazionali e internazionali, residenziali e commerciali | Ticket minimi alti (5.000 o 10.000 euro) |
| Trasferimento quote | Commissioni dall’1% al 4% |
| Sostituto d’imposta | |
| Report periodici |
I vantaggi di Concrete per gli operatori
Dall’altra parte, Concrete Investing presenta una serie di vantaggi anche per le società che decidono di lanciare una raccolta fondi collettiva per finanziare un proprio progetto immobiliare.
Il primo è la possibilità di raccogliere capitali privati per le proprie operazioni usufruendo di un approccio personalizzato, adeguato alla natura del progetto.
Il progetto viene caricato sulla piattaforma di crowdfunding, acquistando notevole visibilità e contribuendo alla creazione di un ampio network di investitori (i primi progetti caricati su Concrete sono letteralmente andati a ruba).
L’operatore riceve anche un supporto nella definizione e promozione dell’offerta e nelle attività di controllo e reportistica per gli investitori.
Sul piano dell’organizzazione scegliere Concrete Investing permette di fare affidamento su un unico interlocutore, a cui faranno riferimento tutti i nuovi soci, con cui interfacciarsi una volta conclusa l’offerta.
Si tratta di un punto di notevole rilevanza pratica, poiché semplifica la vita alle società coinvolte non solo nella fase di raccolta del capitale, ma anche e soprattutto nella gestione successiva, quando si svilupperà il progetto grazie alla partecipazione degli investitori.
Concrete: Costi
Sul fronte dei costi, bisogna ovviamente distinguere tra investitori e società offerenti.
Costi per investitori
Per quanto riguarda la categoria degli investitori, come detto, la registrazione al portale è gratuita.
Poi, in fase di investimento, gli utenti dovranno pagare una somma una tantum sul capitale sottoscritto, la quale potrà variare dall’1% al 4% in funzione della tipologia di progetto e dell’ammontare investito. Tale costo – indicato di volta in volta nelle singole schede progetto – è inerente ai servizi offerti da Concrete.
Costi per offerenti
Per le società offerenti, i costi della piattaforma Concrete viaggiano invece su un doppio binario:
- una retainer fee forfettaria eventuale, da versare prima del collocamento dell’offerta, che serve a coprire i costi di due diligence;
- una success fee, da corrispondere al termine dell’offerta e solo in caso di esito positivo della stessa, calcolata in percentuale sul capitale raccolto e definita in base al progetto e al capitale raccolto, tra il 4% e il 6%.
Concrete Investing: Alternative
Concrete Investing, in conclusione, è un’ottima piattaforma che si è dimostrata affidabile e promettente. I primi progetti sono già stati completamente finanziati e vedremo solo nel futuro prossimo quali saranno i rendimenti e la soddisfazione degli investitori.
La piattaforma di equity crowdfunding italiana offre ottime opportunità a costi contenuti, anche se la quota minima di ingresso per investire è molto alta, almeno in questi primi progetti.
Esistono alternative a Concrete Investing più ragionevoli in termini di budget minimo? Sì, e con molti più progetti. Confronta tu stesso le più convenienti prima di investire nel crowdfunding immobiliare.
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Giuliana Morelli
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