Mutuo Casa: Come richiederlo Oggi, la surroga e Calcolo Rata [Guida 2018]

Come accendere un mutuo, quali sono i vari tipi di mutuo convenienti e poi i tassi di interessi, lo spread e la surroga. La Guida Completa ai Mutui e il calcolatore mutuo

Mutuo Casa Definizione

Un mutuo immobiliare è un prestito concesso da una banca o società di mutui (mutuante) ad un soggetto (mutuatario), finalizzato all’acquisto di un immobile. Trattandosi di un prestito a titolo oneroso

Un mutuo per la casa avrà un tasso di interesse fisso o variabile, che viene pagato mensilmente insieme al contributo sull’ammontare del prestito principale.

I due mutui che solitamente vengono richiesti per l’acquisto di una casa sono il mutuo fondiario e il mutuo ipotecario.

Vediamone le differenze.

Mutuo sulla casa Fondiario o Ipotecario?

mutuo fondiario ipotecario

Le scelte da fare, relativamente al “mutuo da accendere“, sono svariate e riescono a incontrare con soddisfazione diverse esigenze. Una delle tipologie a disposizione degli utenti è quella del mutuo fondiario.

Con un mutuo fondiario diventa possibile chiedere un finanziamento anche dall’importo molto elevato per acquistare un immobile, sul quale viene però posta un’ipoteca di primo grado.

Il prestito non è finalizzato esclusivamente all’acquisto, ma anche:

  • alla ristrutturazione o all’ampliamento dello stesso;
  • all’apertura di una società o di un’impresa;
  • alla costruzione di una casa su un terreno di proprietà dichiarato edificabile.

Rispetto ad un mutuo ipotecario ci sono meno spese da dover sostenere, soprattutto quelle relative al notaio e al catasto.

Il bene sul quale viene chiesto un finanziamento, che sia un terreno o un immobile, sarà soggetto ad un’ipoteca di primo grado che servirà a ripagare l’istituto di credito nel caso in cui si dovesse verificare insolvenza da parte del debitore. Infatti, il soggetto finanziatore potrà rivendere all’asta tale bene, recuperando il capitale prestato.

I Vantaggi di un Mutuo Fondiario

Uno dei vantaggi di un mutuo fondiario è poter ottenere fino all’80% del valore della proprietà sulla quale iscrivere l’ipoteca: il che ben si adatta con una clientela giovane che non ha ancora disponibilità di anticipi considerevoli da versare.

Le rate possono essere pagate ogni mese oppure ogni sei, a seconda delle scelte operate al momento della stipula del contratto.

Per poter chiedere questa tipologia di mutuo, bisogna rispettare alcuni requisiti, i fondamentali sono essere residenti in Italia, essere maggiorenni, non avere più di 35 anni e possedere un reddito dimostrabile.

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Il mutuo ipotecario

Un’altra soluzione è il mutuo ipotecario, in questo caso, il mutuo ha una durata superiore ai 5 anni e la garanzia sul prestito è rappresentata dal “diritto di rivalsa” (ipoteca) che il mutuante (la banca, o istituto di credito) può vantare sul bene.

Non è di certo la soluzione conveniente ed è scelta da chi necessita di un mutuo superiore all’80% del valore della casa.

Rimane in ogni caso il mutuo scelto dalla maggior parte degli italiani proprio per la difficoltà riscontrata da molti nell’anticipare una cifra iniziale per l’acquisto di un immobile.

Mutuo Lungo o Corto? Quale conviene?

mutuo breve lungo

Sebbene di solito, la durata di un mutuo va da un minimo di venti anni ad un massimo di quaranta, attestandosi intorno ad una media di venticinque o trent’anni.

Nello specifico, tuttavia, vorremmo parlare delle caratteristiche che hanno i mutui di lunga durata, diciamo appunto quarantennali e, magari, a tasso variabile.

Il vantaggio che immediatamente salta agli occhi è costituito dalla possibilità di una rata molto bassa, soprattutto in una fase iniziale e, nello specifico, in questi mesi, durante i quali i tassi d’interesse stanno facendo registrare degli importanti minimi storici.

Tuttavia, stiamo sempre decidendo di stipulare un finanziamento dalla durata notevole, con un tempo di restituzione assai lungo e, di conseguenza, dall’imprevedibile andamento del mercato (dato il tasso variabile).

Quello che poteva sembrare essere un vantaggio si trasforma, dunque, in un inevitabile problema a causa proprio della durata del prestito. Purtroppo è molto facile ritrovarsi a pagare, magari dopo dieci anni, una rata ben più alta di quella che si era messo in conto all’inizio, per cui è una soluzione che potrebbe essere presa in considerazione solo da chi, nel corso del tempo, è convinto di poter far fronte senza difficoltà a interessi maggiorati.

Accade che, inevitabilmente, l’immobile per il quale è stato chiesto il finanziamento sarà pagato quasi il doppio del prezzo originario, una volta che alla banca verrà restituito tutto il capitale imprestato all’accensione del mutuo.

Pertanto, meglio decidere per tassi fissi, se i mutui sono di lunga durata; oppure studiare qualche alternativa mescolando prodotti a tasso fisso e a tasso variabile, così come proposto da alcuni istituti di credito.

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Miglior Tasso d’interesse per un Mutuo

Stipulare un mutuo non è un’operazione facile. Ci sono moltissime variabili di cui tener conto, a cominciare dal problema legato alla scelta del tasso fisso piuttosto che di quello variabile, senza contare, poi, le differenze contrattuali tra una banca e l’altra, la possibilità di rinegoziazione, le credenziali di merito richieste, la percentuale che viene concessa a seconda della situazione patrimoniale, le agevolazioni prima casa.

Insomma, un gran calderone, nel quale finisce un po’ di tutto: e non crediate che chiedere appuntamenti a destra e a manca, per avere incontri con diversi promotori finanziari, siano risolutivi!

mutuo tasso fisso o variabile

Purtroppo, ci tocca avere le idee chiare fin dall’inizio, perché il rischio “overload d’informazioni” è in agguato e la confusione non aiuta nessuno a prendere una decisione così importante. Il primo punto da risolvere riguarda la scelta fra il tasso fisso o il tasso variabile.

In linea generale, è difficile sostenere che il tasso fisso sia meno conveniente di quello variabile. Infatti, soprattutto negli ultimi mesi, si sono registrati dei ribassi molto interessanti, legati alla crisi mondiale, e il tasso fisso si configura come la scelta più indovinata per finanziamenti di lungo periodo. Con il tasso fisso si è sempre certi della rata da pagare e quindi si è in grado di calcolare con esattezza l’impegno economico richiestoci.

Il tasso variabile, invece, è sempre un po’ inferiore a quello fisso ma è anche soggetto alle oscillazioni di mercato, quindi non è prevedibile quale sarà l’aumento sul lungo periodo. Tuttavia, è da prendere in considerazione, qualora si abbia intenzione di accendere un mutuo per un breve periodo, magari perché lo s’intende riscattare non appena possibile. In tal caso, l’ultimo consiglio, è fare attenzione alle penali, che talvolta possono essere anche molto onerose.

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Spread e Mutui: Come funziona e cos’è lo Spread

spread mutuo

Quando si accende un mutuo è molto importante prendere in considerazione anche una variabile molto spesso dimenticata, lo spread.

Lo spread rappresenta il costo reale del finanziamento stipulato, quella percentuale che, aggiunta al costo del denaro, forma il cosiddetto tasso nominale. In pratica è il ricarico che una banca aggiunge al tasso con il quale presta soldi all’utente. Di conseguenza, più elevato è il tasso d’interesse, maggiore è lo spread, più alta è la percentuale d’interessi che si dovrà pagare.

Cos’è lo spread?

La parola inglese “spread”, tradotta dall’inglese, significa margine, scarto, ma sarà molto raro trovarla in italiano. Comunque, l’importante è comprendere il concetto che ad essa è legato. Vediamo, in modo molto semplificato, cosa succede quando chiediamo un finanziamento ad un istituto di credito.

Come funziona?

La banca compra del denaro (che può essere visto esattamente come un prodotto qualsiasi), e lo fa pagando un tasso d’interscambio bancario (il prezzo del bene acquistato, il denaro). A questo punto, rivende la somma al cliente che ne ha fatto richiesta, caricandola di un margine che rappresenta il suo guadagno, lo spread, appunto.

Il denaro, infatti, ha anch’esso un costo che viene attribuito dalla quotazione Euribor, o anche Euris oppure BCE, almeno in Europa. L’Euribor si rileva quotidianamente e rappresenta il prezzo al quale un istituto di credito può acquistare, oppure vendere, della valuta.

Con lo spread, la banca si garantisce la copertura delle spese di gestione della pratica, i rischi connessi all’operazione di finanziamento e il proprio ricavo. Di solito, per l’acquisto di una prima casa, lo spread applicato non sarà inferiore all’1.10%, sebbene si assista ad una crescita, a volte ingiustificata, di tale spesa, che si accompagna anche ad altre accessorie che dovrebbero già essere comprese in essa.

Come accendere un Mutuo: Spese e documenti necessari

Quando decidiamo di acquistare casa dobbiamo confrontarci con un passaggio delicato, quello nel quale decidiamo che tipo di mutuo accendere, con quale istituto di credito e a quali condizioni. Uno dei punti focali è legato alle spese che un mutuo ci costringe a sostenere: vediamo, dunque, quali sono quelle alle quali non possiamo proprio sottrarci.

accendere mutuo

Spesa principale per l’accensione del mutuo è quella legata all’istruzione della pratica di finanziamento e quella che serve a pagare gli accertamenti che servono per portare a termine la capacità di solvenza del richiedente. Questi costi sono compresi tra lo 0.1% e il 0.6% del totale richiesto come importo finanziato.

Altri costi sono quelli correlati alle perizie che devono essere effettuate per accertare il bene reale dell’immobile ipotecato. Poi ci sono le spese notarili, che comprendono l’onorario del professionista al quale dobbiamo obbligatoriamente rivolgerci per la stipula dell’atto e quelle applicate per l’incasso della rata. Non vanno dimenticati gli esborsi dovuti per gli eventuali incassi di mora, in caso di ritardo nel pagamento, e quelli determinati dall’imposta ipotecaria. Infine, possono rientrare nelle spese considerate “obbligatorie” anche i premi assicurativi da versare per le polizze incendio.

Anche sul fronte dei documenti, c’è poco da stare allegri, dato che la burocrazia non semplifica la già delicata fase di richiesta del finanziamento. Sebbene ogni banca possa avere le proprie regole, in genere esistono dei requisiti piuttosto comuni da dover dimostrare.

Nello specifico, si tratta di:

  • un’autocertificazione relativa al proprio stato, alla cittadinanza e alla data e luogo di nascita, per dimostrare di possedere l’età massima o minima richiesta dal soggetto finanziatore;
  • una busta paga in originale;
  • un modello (in copia) della passata dichiarazione dei redditi;
  • una copia del compromesso o del preliminare di vendita;
  • una copia di tutti i documenti riguardanti l’immobile, planimetrie e visure catastali comprese;
  • per i professionisti iscritti a qualche albo professionale, copia dell’attestato di iscrizione;
  • per i lavoratori autonomi, un estratto fornito dalla Camera Commercio Industria e Artigianato.

Calcolo Mutuo

calcolatore mutuo

Attraverso il nostro tool è possibile calcolare le rate mensili del tuo mutuo.
Basta compilare i campi del form inserendo l’importo del mutuo, la durata (espressa in numero di anni) e il tasso di interesse del mutuo acceso. Poi cliccate su “Calcola Mutuo” e otterrete la vostra rata mensile.

Calcolatore Mutuo

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Surrogare un mutuo conviene?

Come ci siamo domandati fin dal titolo di questo intervento, è davvero conveniente surrogare un mutuo? Per dare una risposta in tal senso, dovremo avere le idee più chiare riguardo a questo argomento, e prendere una decisione consapevole.

Cosa avviene quando surroghiamo un mutuo?

In pratica, decidiamo di muovere il nostro debito dalla banca con la quale lo abbiamo stipulato inizialmente, ad un altro istituto di credito, il tutto in maniera gratuita e senza ulteriori oneri.

Ci sono dei casi in cui la surroga si presenta come un’operazione quasi certamente vantaggiosa.

Ad esempio, nel caso in cui si sia stipulata un’ipoteca a cavallo degli anni intercorsi tra il 2005 e il 2008, con un tasso fisso oppure con un tasso misto. Di solito, infatti, in questo periodo, i tassi erano abbastanza svantaggiosi, e poter cambiare i tassi di allora con quelli attuali,identifica un sicuro risparmio.

Altra condizione nella quale è conveniente surrogare il proprio mutuo è se ci si trova in chiara difficoltà finanziaria e non si riesce a pagare le rate, nonostante si sia solo all’inizio del ripianamento del debito. Meglio, in tal caso, abbassare appena è possibile il costo mensile, anche se questo dovesse significare rivolgersi ad un altro istituto di credito e rinegoziare i tassi d’interesse.

Se la durata del mutuo già stipulato è troppo breve, meglio allungarla e tenere la rata bassa, piuttosto che avere costi mensili elevati, anche se per un tempo inferiore.

Anche nel caso in cui si sia sottoscritta un’ipoteca con uno spread superiore all’1.80%, è molto conveniente operare una surroga: nonostante anche attualmente lo spread non faccia registrare percentuali molto basse, mantenerne uno alla cifra sopra indicata è davvero troppo oneroso.

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Cambiare un vecchio Mutuo è possibile?

Se il vecchio mutuo non vi soddisfa più, potreste pensare di cambiarlo, un po’ come avviene con le automobili vecchie, e trovarne di più adatti alle nuove necessità. I mutui, infatti, sono prodotti finanziari che si stipulano cercando di fare previsioni a lunga scadenza, e devono essere validi per periodi di tempo molto lunghi.

Tuttavia, è proprio in questa specificità che si evince la grande delicatezza della materia: ecco perché è fondamentale che gli utenti siano messi in condizione di poter rinegoziare o modificare il proprio finanziamento, sia nelle clausole sia pure, addirittura, rispetto all’istituto di credito con il quale lo si sottoscrive.

Nuove soluzioni modulari offrono, in talune circostanze, un miglioramento delle condizioni presenti nei vecchi contratti: d’altra parte, anche i prodotti finanziari subiscono una riorganizzazione e un rinnovamento per adeguarsi al mercato che cambia.

Un’interessante soluzione potrebbe essere quella prevista dai cosiddetti mutui di scambio, di solito proposti in due differenti opzioni. In una prima eventualità, viene erogato un importo a copertura del vecchio debito che, in questo modo, viene ad essere estinto. Di solito, è possibile coprire fino al 10% dell’importo o comunque un massimo di 150 mila euro. Occhio, però, alle penali. In alcuni casi, l’estinzione anticipata del mutuo comporta il pagamento di una penale dalla percentuale variabile.

Nella seconda delle opzioni proposte, viene estinto il finanziamento tramite l’erogazione di un importo doppio rispetto al debito sottoscritto. Di solito, comunque, si tratta di mutui di importi minori ai 100 mila euro.

Ovviamente, il consiglio è sempre quello di recarsi presso diverse banche e finanziarie, chiedendo numerosi preventivi e negoziando il più possibile sulle condizioni, sui tassi d’interesse e sugli importi realmente ottenibili.

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Mutuo o Finanziamento: Quali sono le differenze?

Può capitare, nel parlare comune, di usare le parole “mutuo” e “finanziamento” come fossero dei sinonimi. Poco male, se non stiamo avendo a che fare con un intermediario finanziario, ma semplicemente con il collega di lavoro o il proprio partner. Tuttavia, se abbiamo intenzione di chiedere un mutuo oppure un finanziamento è meglio cercare qualche informazione in più ed essere preparati sulle differenze che intercorrono nei due casi.

Il finanziamento è un’operazione di credito con la quale si ottiene un prestito, che dovrebbe servire, nelle intenzioni di colui che l’ottiene, a realizzare gli obiettivi che si è prefissato.

I finanziamenti sono essenzialmente di due tipi: uno è finalizzato all’acquisto di beni o servizi dura, generalmente, cinque anni e, perché possa essere erogato, vengono richieste precise garanzie personali da parte del richiedente; l’altro è erogato sostanzialmente per la ristrutturazione, l’acquisto o la costruzione di un immobile, dura mediamente una ventina d’anni, tra i dieci e i venticinque di norma, e le garanzie richieste sono ipotecarie.

Il mutuo è formalmente differente da un prestito, sebbene i soggetti erogatori siano, in pratica, gli stessi. Con il contratto di mutuo, la somma richiesta – un vero e proprio prestito – è trasferita dal soggetto mutuante al soggetto mutuatario, che deve garantire di restituire tale somma entro un lasso di tempo prestabilito, maggiorata della percentuale d’interessi pattuita.

I finanziamenti possono essere sottoscritti grazie ad un semplice contratto, siglato da entrambe le parti, ma nel caso del mutuo vi è necessità di rendere pubblico l’atto di concessione dello stesso. In tal caso, quindi, si è costretti a ricorrere ad un notaio, che dovrà registrare l’ipoteca iscritta sulla casa da acquistare e imporre al contratto l’attributo di titolo esecutivo.

Fondo Solidarietà Mutui su prima casa

fondo solidarieta mutui

Hai difficoltà a pagare le prossime rate del mutuo? Ci pensa il fondo di solidarietà a darti una mano.

Per chi è pensato questo fondo?

Il Fondo di solidarietà pensato per aiutare tutti coloro che si trovano in difficoltà con il pagamento delle rate del mutuo.

Essenzialmente, l’accesso sarà a tutto vantaggio di coloro i quali hanno, nel passato, acceso un mutuo (il termine minimo è di almeno un anno dall’apertura della pratica) per acquistare una casa come prima abitazione, dunque non di lusso e non appartenenti alle categorie catastali A1, A8, A9 e per le giovani coppie che chiedono un aiuto per il pagamento delle rate del mutuo per l’acquisto della prima casa.

Il reddito certificato dall’ISEE non deve essere superiore ai 30 mila euro e l’importo richiesto non deve essere stato erogato per oltre 250 mila euro.

Inoltre, per accedere fondo solidarietà mutuo, il richiedente deve essere temporaneamente impossibilitato al pagamento della rata perché ha perso il posto di lavoro posseduto con contratto a tempo indeterminato. Oppure, perché è subentrata la morte di uno dei componenti del nucleo familiare, il quale apportava un contributo al reddito familiare quantificabile in almeno il 30% del totale. O, ancora, si deve trovare nella condizione di dover pagare spese mediche o di assistenza domiciliare per un importo pari ad almeno 5mila euro. Ancora, il richiedente si trova nella condizione di dover far fronte a spese di manutenzione straordinaria dell’immobile per il quale è stato richiesto il mutuo.

Ricapitoliamo l’elenco dei requisiti per accedere al fondo (fonte Consap):

  • cessazione del rapporto di lavoro subordinato a tempo indeterminato;
  • cessazione del rapporto di lavoro subordinato a tempo determinato;
  • cessazione dei rapporti di lavoro parasubordinato, o di rappresentanza commerciale o di agenzia (art. 409 n. 3 del c.p.c.);
  • morte o riconoscimento di grave handicap ovvero di invalidità civile non inferiore all’80%.
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Significato del termine Mutuo: Curiosità

Una curiosità riguarda sicuramente il significato del termine “mutuo” in inglese “mortgage”, che pare derivi da un termine utilizzato dagli avvocati inglesi nel Medioevo ovvero: impegno di morte, in riferimento al pegno che termina (muore) non appena l’obbligo è stato soddisfatto.

Nel diritto romano invece “mutuum”, era una obbligazione nascente dal momento in cui viene consegnata una cosa, obbligazione re contractae.

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